Avocat · Successions & Indivision- Pourquoi une réforme de l'indivision
- Vendre seul un bien indivis en cas d'urgence
- Un partage judiciaire rénové
- Époux, partenaires de PACS et concubins
- Ce qui ne change pas
- Un régime propre à la Corse
- Successions vacantes et biens sans maître
- Le décret du 18 octobre 2026
- Loi de finances 2026 : ce qui change, ce qui ne change pas
- Ce que la réforme change pour vous
- Questions fréquentes
Pourquoi une réforme de l'indivision
En France, des centaines de milliers de biens restent bloqués en indivision : maisons de famille que personne ne peut vendre, successions ouvertes depuis des années, anciens couples toujours copropriétaires de leur logement. Le principe selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision se heurtait en pratique à des procédures longues, et à l'inertie d'un seul indivisaire qui suffisait à tout paralyser. La loi du 7 avril 2026, issue d'une proposition de loi parlementaire, s'attaque à ces blocages sans remettre en cause les équilibres fondamentaux du droit de l'indivision. Son décret sur le partage judiciaire, publié le 20 octobre 2026, s'applique à compter du 1er janvier 2027.
Vendre seul un bien indivis en cas d'urgence
Le Code civil permettait déjà au président du tribunal judiciaire de prescrire toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun des indivisaires. La loi du 7 avril 2026 y ajoute expressément que le juge peut, dans ce cadre, autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis.
Cette possibilité n'est pas nouvelle : la Cour de cassation l'admet depuis 2013 sur le fondement de ce texte. Elle peut donc être demandée sans attendre le 1er janvier 2027, sur le fondement de cette jurisprudence ; la réforme l'inscrit dans le Code civil, ce qui la rend plus sûre et plus lisible pour les juges comme pour les notaires. Deux conditions sont exigées :
- l'urgence : bien qui se dégrade, charges ou dettes que l'indivision ne peut plus assumer, acquéreur sérieux qui risque de se désister, risque de saisie ;
- l'intérêt commun : la vente doit profiter à l'ensemble des indivisaires, et non à celui qui la demande.
Un partage judiciaire rénové
La loi réécrit les règles qui ouvrent le partage judiciaire et renforce le rôle du juge qui en surveille le déroulement. La nouvelle procédure, fixée par le décret du 18 octobre 2026, s'applique à compter du 1er janvier 2027, dans les conditions précisées ci-dessous.
Les cas de saisine du juge clarifiés
Le tribunal peut être saisi pour ordonner le partage lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable, lorsqu'il existe des contestations sur la manière d'y procéder ou de le terminer, ou lorsque le partage amiable n'a pas été autorisé ou approuvé dans les cas où cela est exigé. Il peut aussi être saisi d'autres demandes lorsque les opérations de liquidation sont complexes, ou lorsque l'indivision a disparu en cours d'instance.
Un juge commis aux pouvoirs élargis
Le juge chargé de surveiller les opérations de partage devient compétent pour trancher les contestations qui s'élèvent en cours d'opérations et pour ordonner les licitations, c'est-à-dire la vente aux enchères des biens, dans les conditions fixées par le décret. L'objectif est d'éviter les allers-retours entre le notaire, le juge commis et le tribunal, qui allongeaient considérablement les procédures.
La fin de la procédure de l'indivisaire défaillant
La loi abroge la procédure qui permet de mettre en demeure un copartageant resté inactif, puis de lui faire désigner un représentant par le juge. Dans la nouvelle procédure, l'absence d'accord n'empêche pas le notaire commis de remplir sa mission, et celui-ci procède au tirage au sort des lots pour les parties absentes. Le juge commis peut aussi désigner un représentant à la partie défaillante lorsque les autres souhaitent poursuivre le partage à l'amiable.
Époux, partenaires de PACS et concubins : un champ expressément élargi
C'est un point important pour les sorties d'indivision après divorce ou séparation : la nouvelle rédaction vise expressément la liquidation, le partage et le règlement des indivisions et des intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires de PACS et des concubins. Les ex-couples propriétaires d'un logement commun relèvent donc de la procédure rénovée, dans les conditions d'application du décret, avec les mêmes pouvoirs renforcés du juge commis.
Ce qui ne change pas
- La vente à la majorité des deux tiers : la procédure qui permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits de demander l'autorisation de vendre reste inchangée. Un abaissement à la majorité simple a été envisagé au cours des débats mais n'a pas été retenu dans le droit commun. Voir la procédure.
- L'unanimité reste la règle pour les actes de disposition hors procédures judiciaires.
- Le droit de chacun de demander le partage à tout moment.
- Les règles de l'indemnité d'occupation, des créances contre l'indivision et de la prescription de cinq ans.
Un régime propre à la Corse
Pour les immeubles situés en Corse, où le désordre foncier est particulièrement important, la loi crée une procédure spécifique : les indivisaires titulaires des deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre ou de partager. Les autres indivisaires sont informés dans le mois et disposent de trois mois pour s'y opposer. En cas d'opposition, le tribunal peut autoriser l'opération si elle ne porte pas une atteinte excessive à leurs droits.
Successions vacantes et biens sans maître
Lorsqu'aucun héritier ne se présente ou que tous renoncent, la succession est déclarée vacante et confiée à un curateur, le service des domaines. La loi simplifie son action :
- le curateur peut donner mandat pour signer les actes de vente ;
- il n'est plus tenu de vendre les meubles avant les immeubles : il vend les biens nécessaires à l'apurement du passif ;
- les mesures de publicité peuvent être diffusées sur internet, en plus de la presse ;
- l'administration fiscale peut transmettre aux communes les informations nécessaires pour identifier les propriétaires de biens sans maître, sans pouvoir leur opposer le secret fiscal.
Pour les créanciers d'un défunt, ou les cohéritiers d'un indivisaire décédé sans héritier connu, ces mesures doivent faciliter le règlement.
Le décret du 18 octobre 2026
Le décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026 portant réforme de la procédure de partage judiciaire a été publié au Journal officiel du 20 octobre 2026. Il prévoit notamment :
- l'assignation : à peine d'irrecevabilité, elle contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur sur la répartition des biens ;
- l'avocat : il est obligatoire, y compris devant le notaire commis, dont le délai de mission ne peut excéder dix-huit mois, sauf prorogation ;
- un délai de quatre mois : à peine d'irrecevabilité, les demandes sur la gestion de l'indivision, la licitation, la validité d'un testament, les attributions préférentielles ou l'existence de libéralités sont portées devant le juge commis dans les quatre mois de la communication de sa désignation, ou de la survenance d'un fait nouveau.
Il s'applique aux instances introduites à compter du 1er janvier 2027. Il s'applique aussi aux instances en cours si le juge commis et le notaire commis n'ont pas été désignés et que l'ordonnance de clôture n'a pas été rendue, ou, s'ils ont déjà été désignés, si les avocats le demandent conjointement sur présentation d'un accord écrit. Lire notre article sur le décret.
Loi de finances 2026 : ce qui change, ce qui ne change pas
La loi de finances pour 2026 a été promulguée le 19 février 2026. Beaucoup de mesures annoncées pendant les débats n'ont pas été retenues dans le texte définitif.
| Mesure | Situation en 2026 |
|---|---|
| Abattement de 100 000 € par enfant, barème en ligne directe de 5 % à 45 % | Inchangés |
| Fiscalité de l'assurance-vie au décès (152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans) | Inchangée ; les amendements visant à la durcir n'ont pas été repris |
| Abattement de 15 932 € pour les beaux-enfants | Non adopté : voté en première lecture, il n'a pas été repris dans le texte final. L'abattement reste de 1 594 €, avec un taux de 60 % |
| Pacte Dutreil (transmission d'entreprise) | Durci : engagement individuel de conservation porté de 4 à 6 ans et exclusion renforcée des actifs non professionnels |
| Don familial exonéré pour l'acquisition d'un logement neuf ou la rénovation énergétique | Applicable jusqu'au 31 décembre 2026 : 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire, sous conditions d'affectation des fonds dans les six mois |
Consultez notre page fiscalité successorale et son simulateur pour les barèmes en vigueur.
Ce que la réforme change pour vous
- Vous êtes héritier et un cohéritier bloque la vente : n'attendez pas le 1er janvier 2027. En cas d'urgence, l'autorisation judiciaire de vendre seul peut être demandée sur le fondement de la jurisprudence ; la vente aux deux tiers reste disponible, et le partage judiciaire peut être engagé dès maintenant.
- Vous êtes divorcé, ex-partenaire de PACS ou ex-concubin : une instance introduite à compter du 1er janvier 2027 entre clairement dans le champ du partage judiciaire rénové.
- Une procédure de partage est déjà en cours : selon son état d'avancement, elle peut basculer dans le nouveau régime, comme indiqué ci-dessus ; à défaut, elle se poursuit selon les règles antérieures. Nous faisons le point dossier par dossier.
- Vous préparez votre transmission : la fiscalité reste celle des années précédentes, mais le don familial pour le logement neuf ou la rénovation prend fin au 31 décembre 2026, sauf prolongation.
Questions fréquentes
Quand la réforme du partage judiciaire s'applique-t-elle ?
Le décret du 18 octobre 2026 s'applique à compter du 1er janvier 2027 aux instances introduites à cette date, et à certaines instances en cours. La vente d'un bien indivis autorisée en urgence peut être demandée sans attendre, sur le fondement de la jurisprudence de la Cour de cassation.
Que change la loi du 7 avril 2026 pour l'indivision ?
Elle prévoit que le juge peut autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis en cas d'urgence, rénove la procédure de partage judiciaire en l'étendant expressément aux indivisions entre époux, partenaires de PACS et concubins, et renforce les pouvoirs du juge chargé de surveiller les opérations de partage.
La majorité pour vendre un bien indivis est-elle passée à la majorité simple ?
Non. La vente d'un bien indivis sans l'accord de tous reste soumise, dans le droit commun, à la procédure exigeant les deux tiers des droits indivis. Une majorité plus souple n'a pas été retenue, sauf dispositif particulier pour les biens situés en Corse.
La réforme s'applique-t-elle aux ex-époux et aux ex-concubins ?
Oui : la nouvelle rédaction des règles du partage judiciaire vise expressément la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires de PACS et des concubins, et pas seulement les successions.
L'abattement de 15 932 € pour les beaux-enfants existe-t-il en 2026 ?
Non. Cette mesure a été votée en première lecture à l'Assemblée nationale mais n'a pas été reprise dans la loi de finances pour 2026 promulguée le 19 février 2026. Les beaux-enfants non adoptés restent soumis à l'abattement de 1 594 € et au taux de 60 %.
Les abattements et le barème des droits de succession ont-ils changé en 2026 ?
Non. L'abattement de 100 000 € par enfant et le barème en ligne directe de 5 % à 45 % sont inchangés, de même que la fiscalité de l'assurance-vie au décès.
Les informations de cette page sont données à titre général et ne remplacent pas une consultation. Chaque succession et chaque indivision ont leurs particularités ; les montants cités sont ceux en vigueur à la date de mise à jour de la page.