Indivision après divorce ou séparation : le sort du bien immobilier

Pourquoi le divorce crée une indivision

Le jugement de divorce met fin au mariage, mais il ne répartit pas automatiquement les biens. Tant que le partage n'a pas été signé devant notaire ou ordonné par le juge, les biens communs (pour les couples mariés sans contrat) ou achetés ensemble (pour les couples en séparation de biens) appartiennent aux deux ex-époux en indivision post-communautaire ou en indivision ordinaire. Cette situation peut durer des années si personne ne prend l'initiative, et les comptes à faire s'alourdissent à mesure que le temps passe.

La date des effets du divorce entre époux

Entre les époux, les effets patrimoniaux du divorce remontent en principe à la date de la demande en divorce. L'un d'eux peut toutefois demander au juge de fixer cette date au jour où ils ont cessé de cohabiter et de collaborer. Pour un divorce par consentement mutuel par acte d'avocats, c'est la date de la convention, sauf stipulation contraire. Cette date est décisive : c'est à partir d'elle que l'on calcule les remboursements de crédit, l'indemnité d'occupation et la consistance du patrimoine à partager.

Les comptes entre ex-époux

La liquidation consiste à établir qui doit quoi à qui avant de partager. Selon le régime matrimonial, on retrouve :

• Les récompenses (régime de communauté) : lorsque la communauté a financé un bien propre d'un époux, ou qu'un époux a apporté des fonds propres (héritage, donation, épargne d'avant le mariage) pour un bien commun, un rééquilibrage est dû. Encore faut-il pouvoir tracer l'origine des fonds.
• Les créances entre époux (surtout en séparation de biens) : l'époux qui a financé seul un bien indivis peut réclamer une créance. La jurisprudence considère toutefois souvent que le paiement des mensualités du logement familial relève de la contribution aux charges du mariage, et le contrat de mariage peut contenir une clause qui ferme la porte à ces réclamations. L'analyse du contrat est donc la première étape.
• Les créances contre l'indivision pour la période postérieure : l'ex-époux qui continue seul de rembourser le prêt immobilier après la date des effets du divorce dispose d'une créance, de même pour la taxe foncière ou les gros travaux.
• L'indemnité d'occupation due par celui qui conserve le logement.

Le logement pendant et après la procédure

Pendant la procédure de divorce, le juge aux affaires familiales attribue en général la jouissance du logement à l'un des époux, en précisant si elle est gratuite (souvent au titre du devoir de secours) ou onéreuse. Une jouissance gratuite prend fin avec le divorce définitif : à partir de là, une indemnité d'occupation devient due. Une jouissance onéreuse donnera lieu à une indemnité dès la date fixée par le juge. Ne tardez pas : l'indemnité se prescrit par cinq ans.

Racheter la part de son ex-conjoint : le calcul de la soulte

Lorsque l'un des ex-époux souhaite garder le bien, il verse à l'autre une soulte qui compense la part qu'il lui rachète.

Plusieurs points méritent une attention particulière : l'accord de la banque pour désolidariser l'ex-conjoint du prêt, l'estimation du bien (chacun a intérêt à une valeur différente), et les frais. Pour un partage consécutif à un divorce ou à une rupture de PACS, le droit de partage est réduit à 1,10 % de l'actif net partagé, contre 2,50 % en règle générale. Enfin, l'époux qui a la plus forte attache au logement peut solliciter une attribution préférentielle, notamment lorsqu'il y réside avec les enfants.

Rupture de PACS et séparation de concubins

Pour les partenaires de PACS conclu depuis 2007, le régime par défaut est la séparation des patrimoines : chacun reste propriétaire de ce qu'il acquiert, et les biens dont personne ne peut prouver la propriété exclusive sont réputés indivis par moitié. Les partenaires ayant opté pour l'indivision sont réputés propriétaires à parts égales des biens acquis pendant le PACS.

Pour les concubins, tout dépend du titre d'acquisition : si l'acte notarié mentionne 60/40, le bien leur appartient dans cette proportion, quelle qu'ait été la répartition réelle des paiements. Un concubin qui a financé davantage ne peut pas toujours récupérer la différence : les dépenses de la vie courante ne se remboursent pas, et la preuve de l'intention de prêter est exigeante. Les remboursements de crédit postérieurs à la séparation, en revanche, ouvrent droit à une créance contre l'indivision.

Sans divorce, aucun juge n'est saisi d'office : c'est à l'un des ex-compagnons de demander le partage, amiablement ou devant le tribunal judiciaire.

Liquidation amiable ou judiciaire

La loi du 7 avril 2026 prévoit que les règles du partage judiciaire viseront expressément la liquidation des intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires de PACS et des concubins. Elle n'est pas encore applicable, faute de décret d'application.

Idéalement, la liquidation est réglée dans la convention de divorce ou dans un acte notarié de partage signé par les deux. À défaut d'accord, le juge du divorce peut statuer sur les désaccords persistants, et, après le divorce, le partage judiciaire devant le tribunal judiciaire reste possible. Le rôle de l'avocat est de chiffrer précisément les créances de chacun, de proposer une répartition défendable et de conduire la négociation, puis, si elle échoue, la procédure jusqu'à la vente ou au partage.

Les informations de cette page sont données à titre général et ne remplacent pas une consultation. Chaque succession et chaque indivision ont leurs particularités ; les montants cités sont ceux en vigueur à la date de mise à jour de la page.