Avocat · Successions & IndivisionL'indivision : plusieurs propriétaires pour un même bien
Il y a indivision lorsque plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, sans que leurs parts soient matériellement séparées. Chacun détient une quote-part (la moitié, un tiers…) sur l'ensemble du bien. Les situations les plus fréquentes sont :
- les héritiers entre le décès et le partage ;
- les époux mariés sous séparation de biens ayant acheté ensemble ;
- les ex-époux mariés en communauté, après le divorce et avant le partage ;
- les partenaires de PACS et les concubins propriétaires à deux.
Le principe fondamental figure dans le Code civil : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision. Chacun peut, à tout moment, demander le partage, sauf convention ou décision de justice qui le suspend temporairement.
Qui décide quoi en indivision ?
| Type d'acte | Règle | Exemples |
|---|---|---|
| Actes conservatoires | Un seul indivisaire peut agir | Réparation urgente, assurance, action en justice pour protéger le bien. |
| Actes d'administration | Majorité des deux tiers des droits | Donner le bien à bail d'habitation, confier un mandat de gestion, vendre des meubles pour payer les dettes de l'indivision. |
| Actes de disposition | Unanimité | Vendre l'immeuble, l'hypothéquer, conclure un bail commercial. |
Pour contourner un blocage, la loi permet de demander au tribunal l'autorisation d'accomplir seul un acte lorsque le refus d'un indivisaire met en péril l'intérêt commun, ou de vendre à la majorité des deux tiers selon une procédure spéciale.
L'indemnité d'occupation
Chaque indivisaire peut utiliser le bien, à condition de respecter les droits des autres. Celui qui en a la jouissance privative, c'est-à-dire qui empêche en fait les autres d'en profiter (serrures changées, occupation seul, refus de remettre les clés), doit une indemnité à l'indivision.
- Son montant se calcule généralement à partir de la valeur locative du bien, avec un abattement (souvent de 15 à 30 %) pour tenir compte de la précarité de l'occupation.
- Elle est due à l'indivision, puis répartie au partage selon les quotes-parts : l'occupant en supporte donc lui-même sa propre part.
- Elle se prescrit par cinq ans : les années antérieures ne peuvent plus être réclamées si aucune demande n'a été formée à temps.
Qui paie les charges, les travaux et le crédit ?
Les dépenses sont supportées par tous à proportion de leurs droits. L'indivisaire qui a payé plus que sa part avec ses fonds personnels dispose d'une créance contre l'indivision :
- pour les dépenses nécessaires à la conservation du bien (taxe foncière, assurance, grosses réparations, échéances du crédit immobilier), il est remboursé de la plus forte des deux sommes entre la dépense faite et le profit qui en reste pour le bien ;
- pour les travaux d'amélioration, il est tenu compte de la plus-value apportée au bien.
Ces comptes, souvent étalés sur de nombreuses années, doivent être reconstitués pièce par pièce : relevés de prêt, factures, virements. Ils pèsent directement sur la somme que chacun touchera au partage.
Vendre sa part à un tiers
Un indivisaire peut céder sa quote-part à une personne étrangère à l'indivision, mais il doit d'abord en notifier le projet (prix et conditions) aux autres par acte de commissaire de justice. Ceux-ci disposent d'un droit de préemption d'un mois pour se porter acquéreurs aux mêmes conditions. En pratique, la vente d'une part indivise à un tiers se fait avec une forte décote.
La convention d'indivision
Les indivisaires qui veulent rester propriétaires ensemble peuvent signer une convention qui organise la gestion : désignation d'un gérant, répartition des charges, règles d'occupation, durée. Conclue pour cinq ans au plus (renouvelable) ou pour une durée indéterminée, elle doit être passée devant notaire si elle porte sur un immeuble. C'est un outil utile pour une maison de famille que plusieurs héritiers souhaitent conserver.
Les informations de cette page sont données à titre général et ne remplacent pas une consultation. Chaque succession et chaque indivision ont leurs particularités ; les montants cités sont ceux en vigueur à la date de mise à jour de la page.