Immobilie in Frankreich geerbt: Steuern, Verkauf und Miterben

Die französische Erbschaftsteuer

Eine in Frankreich gelegene Immobilie unterliegt der französischen Erbschaftsteuer (droits de succession), auch wenn Erblasser und Erben im Ausland leben. Jeder Erbe zahlt auf seinen Anteil nach Abzug eines Freibetrags:

Die Erklärung ist bei einem Tod im Ausland innerhalb von 12 Monaten in Frankreich einzureichen. Schenkungen des Erblassers aus den letzten 15 Jahren werden auf den Freibetrag angerechnet.

Das deutsch-französische Abkommen

Deutschland und Frankreich haben am 12. Oktober 2006 ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer geschlossen. Französische Immobilien dürfen in Frankreich besteuert werden; die in Frankreich gezahlte Steuer wird in Deutschland grundsätzlich angerechnet. Für Erben in Österreich oder der Schweiz ist die steuerliche Lage im Einzelfall zu prüfen.

Die Erben als Miteigentümer

Bis zur Teilung gehört die Immobilie den Erben gemeinsam in indivision. Verwaltungsentscheidungen können mit Zweidrittelmehrheit getroffen werden; für den Verkauf ist grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich. Ein Erbe, der die Immobilie allein nutzt, schuldet den anderen eine Nutzungsentschädigung; wer allein Steuern oder notwendige Arbeiten bezahlt, kann bei der Teilung Erstattung verlangen.

Wenn ein Miterbe blockiert

Im französischen Recht gilt: Niemand muss in der Gemeinschaft bleiben (Art. 815 Code civil). Die wichtigsten Instrumente:

• förmliche Aufforderung an den Miterben, der nicht antwortet;
• Verkauf mit Zweidrittelmehrheit: Erben mit zwei Dritteln der Anteile können über den Notar und mit Genehmigung des Gerichts die Versteigerung erreichen;
• gerichtliche Teilung: das Gericht ordnet die Teilung an, bestellt einen Notar und gegebenenfalls die Versteigerung der Immobilie;
• gerichtlich bestellter Vertreter für einen untätigen oder unauffindbaren Erben.

Ein französisches Gesetz vom 7. April 2026 soll den Ausstieg aus der Gemeinschaft erleichtern; es tritt mit seiner Durchführungsverordnung in Kraft.

Verkaufen oder auszahlen

Sind sich alle einig, erfolgt der Verkauf beim französischen Notar; Erben im Ausland können eine Vollmacht erteilen und müssen nicht anreisen. Wer die Immobilie behalten möchte, kann die anderen gegen eine Ausgleichszahlung (soulte) auszahlen; der Wert der Immobilie wird dann zur zentralen Frage.

Beim Verkauf wird der Veräußerungsgewinn eines Nichtansässigen in Frankreich mit 19 % zuzüglich Sozialabgaben besteuert; für Personen, die in einem anderen EU-/EWR-Staat, der Schweiz oder dem Vereinigten Königreich sozialversichert sind, gilt ein ermäßigter Satz. Der Notar behält die Steuer vom Kaufpreis ein.

Beträge nach französischem Recht, Stand 2026. Diese Seite enthält allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Beratung. Das deutsche Steuerrecht ist mit einem Berater in Deutschland zu prüfen.